مسرد المصطلحات
مسرد مصطلحات إدارة المرافق والصيانة
تعريفات واضحة لمصطلحات CAFM وCMMS وطلبات العمل وأوامر العمل والصيانة الوقائية وMTBF وMTTR وغيرها مما تستخدمه فرق المرافق والصيانة.
لإدارة المرافق والصيانة مفرداتها الخاصة، وكثيراً ما تحمل الفكرة الواحدة اسمين أو ثلاثة. تعرّف هذه الصفحة المصطلحات التي ستصادفها عند مقارنة الأنظمة أو تنظيم أعمال الصيانة، وتضع جنباً إلى جنب المصطلحات التي يسهل الخلط بينها.
كل تعريف مكتمل بذاته. وحيث يفيد ذلك، تبيّن ملاحظة قصيرة كيف يتعامل بروساس مع المصطلح — وفي بعض المصطلحات، ما لا يقدمه بروساس.
التخصصات وفئات الأنظمة
ما إدارة المرافق وما إدارة الصيانة، وما الأسماء التي تُطلق على الأنظمة التي تخدمهما.
إدارة المرافق (FM)
إدارة المرافق هي العمل الذي يُبقي المباني والخدمات التي تجري داخلها قائمة: الصيانة والنظافة والأمن والمساحات والاستقبال والعقود التي تقف خلفها.
تشمل المبنى كله والأشخاص الذين يستخدمونه، والصيانة جزء منها.
إدارة الصيانة
إدارة الصيانة هي تخطيط الأعمال التي تُبقي المعدات والمباني صالحة للعمل وجدولتها وتنفيذها وتوثيقها — سواء الإصلاح بعد العطل أو العمل المخطط الذي يمنع وقوعه.
وهي أضيق من إدارة المرافق: موضوعها المعدات والعمل الذي يُنجز عليها، لا النظافة أو الزوار أو المساحات.
نظام إدارة المرافق
نظام إدارة المرافق تطبيق يسجّل مواقع المبنى ومعداته وطلبات الخدمة فيه، ويدير الأعمال التي تُبقيها قائمة.
تُوصف أنظمة هذه الفئة عادةً بأنها CAFM أو CMMS أو IWMS، بحسب مدى تجاوزها لأعمال الصيانة.
في بروساس: بروساس نظام لإدارة المرافق يعمل من متصفح الويب، بالعربية والإنجليزية. كل وحدات بروساس
CAFM (إدارة المرافق بمساعدة الحاسوب)
نظام CAFM يدير جانب المبنى في إدارة المرافق: المواقع والمساحات وطلبات الصيانة والنظافة والزوار والأمن والخدمات التي تُقدَّم داخل المبنى.
يعود المصطلح إلى أنظمة بدأت بمخططات الطوابق وتوزيع المساحات، ومعظم أنظمة CAFM اليوم تشمل الصيانة أيضاً.
في بروساس: يغطي بروساس المواقع وحجز المساحات والنظافة والاستقبال والزوار والأمن إلى جانب وحدات الصيانة. وحدات خدمات المرافق
CMMS (نظام إدارة الصيانة المحوسب)
نظام CMMS برنامج لإدارة أعمال الصيانة: يحتفظ بسجل المعدات، ويحوّل الطلبات إلى أوامر عمل، ويجدول الصيانة الوقائية، ويوثّق تاريخ كل مهمة وما استُخدم فيها من قطع غيار وعمالة.
تستخدمه فرق الصيانة لتعرف ما الذي تعطل، ومن يصلحه، وما المستحق تالياً، وكم كلّفت كل معدة.
في بروساس: يشمل بروساس طلبات العمل وأوامر العمل وخطط الصيانة الوقائية وسجل المعدات وقطع الغيار ومؤشرات الموثوقية مثل MTBF وMTTR. وحدات الصيانة
IWMS (نظام إدارة بيئة العمل المتكامل)
يجمع نظام IWMS صيانة المرافق مع إدارة العقارات وبيئة العمل — إدارة عقود الإيجار والمحفظة العقارية والمشاريع الرأسمالية وتخطيط المساحات، وكثيراً إدارة الطاقة — في نظام واحد.
وهو أوسع من CAFM، وتقتنيه عادةً الجهات التي تدير محفظة عقارية كبيرة.
في بروساس: بروساس ليس نظام IWMS: فهو لا يتضمن إدارة عقود الإيجار ولا المحافظ العقارية ولا الطاقة.
EAM (إدارة أصول المنشأة)
تدير أنظمة EAM الأصول المادية طوال عمرها — من الاقتناء إلى الصيانة وقطع الغيار والتكلفة ثم الاستبعاد — وغالباً عبر مواقع متعددة لجهة كبيرة.
تتداخل كثيراً مع CMMS، والفرق في النطاق: تضيف EAM إلى أعمال الصيانة الحياةَ المالية للأصل والتقارير على مستوى المنشأة كلها.
في بروساس: يضم بروساس سجل أصول بعُهدها وتحويلاتها واستبعادها وإهلاكها، إلى جانب وحدات الصيانة. وحدات المعدات والأصول
| الفئة | محور التركيز | ما تغطيه عادةً |
|---|---|---|
| CAFM | المبنى وخدماته | المواقع والمساحات وطلبات الصيانة والنظافة والزوار والأمن |
| CMMS | أعمال الصيانة على المعدات | سجل المعدات وأوامر العمل والصيانة الوقائية وقطع الغيار وتاريخ الصيانة |
| IWMS | المحفظة العقارية كلها | كل ما في CAFM، إضافة إلى عقود الإيجار والعقارات والمشاريع الرأسمالية والطاقة |
| EAM | الأصل طوال عمره | كل ما في CMMS، إضافة إلى مالية الأصول وتكلفة دورة الحياة والتقارير متعددة المواقع |
أين يقع بروساس: بروساس نظام CAFM وCMMS في نظام واحد. يغطي المبنى وخدماته وصيانة معداته، ومعها المخزون والمشتريات والفوترة التي تعتمد عليها الصيانة. وهو ليس نظام IWMS، ولا يتكامل مع أجهزة الاستشعار.
أعمال الصيانة
أنواع الصيانة، والطلبات والأوامر والخطط التي تنظّمها.
طلب العمل (طلب الصيانة)
طلب العمل بلاغ بأن شيئاً ما يحتاج إلى معالجة — تسرّب أو عطل أو تجهيزات مكسورة — يرفعه أي شخص يلاحظه. يصف المشكلة، ولا يسند العمل إلى أحد ولا يجدوله بعد.
يراجع المسؤول كل طلب ويقرر هل يتحول إلى أمر عمل.
في بروساس: يستطيع الموظفون والمستأجرون والزوار تقديم الطلب عبر رابط عام أو بمسح رمز QR على المعدة، دون حساب، ومتابعته برقمه المرجعي. ويُرفض كل طلب أو يُعاد لاستكمال التفاصيل أو يُحوَّل إلى أمر عمل. كيف تعمل طلبات العمل
أمر العمل
أمر العمل مهمة معتمدة: يحدد العمل المطلوب، وعلى أي أصل أو موقع، ومن ينفذه، ومتى، وبأي مواد.
وهو كذلك سجل المهمة بعد إنجازها — الوقت المستغرق وقطع الغيار المستخدمة والتكلفة والنتيجة.
في بروساس: لأمر العمل في بروساس نوع وأولوية وموعد استحقاق حسب اتفاقية مستوى الخدمة وقائمة تحقق ومواد وعمالة وصور قبل العمل وبعده، وينتقل بين حالات من مفتوح حتى مغلق. أوامر العمل في بروساس
الصيانة التصحيحية (الصيانة التفاعلية)
الصيانة التصحيحية عمل يُنجز لإعادة المعدة إلى العمل بعد اكتشاف خلل أو عطل فيها.
بعض الأعمال التصحيحية لا مفر منه، لكن ارتفاع نسبتها يعني عادةً أن المشكلات تُكتشف بالأعطال لا بالفحص والعمل المخطط.
الصيانة الوقائية (PM)
الصيانة الوقائية عمل يُخطَّط له مسبقاً ويُنجز على فترات منتظمة — بحسب الزمن أو الاستخدام — لمنع تعطل المعدة.
ومن أمثلتها تغيير المرشحات والتزييت والفحوص الدورية.
في بروساس: تُنشئ خطط الصيانة في بروساس أوامر العمل الوقائية قبل كل موعد استحقاق، بجدول ثابت أو بناءً على MTBF للمعدة. خطط الصيانة الوقائية
الصيانة التنبؤية
الصيانة التنبؤية تجدول العمل بناءً على الحالة المقيسة للمعدة — الاهتزاز والحرارة وتحليل الزيت وما شابهها — ليُنجز العمل قُبيل الوقت الذي يُرجَّح فيه وقوع العطل.
وتعتمد عادةً على أجهزة استشعار أو معدات لمراقبة الحالة.
في بروساس: لا يتكامل بروساس مع أجهزة الاستشعار. وأقرب ما فيه إلى ذلك الخطط التي تُطلقها قيمة MTBF للمعدة، المحسوبة من أعطالها المسجلة وساعات تشغيلها.
الصيانة الطارئة
الصيانة الطارئة عمل تصحيحي لا يحتمل التأجيل لأن العطل يهدد السلامة أو يوقف التشغيل، فيُنجز فوراً قبل أي عمل مجدول.
في بروساس: الطارئ أحد أنواع أوامر العمل الخمسة في بروساس، إلى جانب الوقائي والتصحيحي والتركيب والفحص.
خطة الصيانة (جدول الصيانة الوقائية)
خطة الصيانة تحدد العمل المتكرر: أي معدات، وأي مهام، وكم مرة، ومن ينفذها.
والخطة الجيدة تُنشئ أوامر العمل قبل موعد الاستحقاق، فتكون المهمة في قائمة الفريق قبل أن يحين وقتها.
في بروساس: يمكن أن تشمل خطة بروساس معدات محددة أو تصنيف معدات كاملاً، وتستخدم مدة مسبقة لإنشاء أوامر العمل مبكراً، ويمكن تخطي موعد بعينه أو تأجيله دون تغيير الخطة. خطط الصيانة في بروساس
جولة الفحص
جولة الفحص زيارة مخططة لفحص معدة أو منطقة وفق قائمة تحقق وتسجيل ما وُجد.
والفحص الذي لا يجتازه البند يقود عادةً إلى عمل تصحيحي.
في بروساس: تستخدم جولات الفحص في بروساس قوالب قوائم تحقق، وتسجل موقع كل زيارة عبر GPS ونتيجتها — ناجحة أو فاشلة أو جزئية — ويمكن ربطها بأوامر العمل. جولات الفحص
| الجانب | طلب العمل | أمر العمل |
|---|---|---|
| الغرض | الإبلاغ عن مشكلة | اعتماد العمل وتخطيطه |
| من ينشئه | أي شخص يلاحظ المشكلة | فريق الصيانة، من طلب أو من خطة |
| ما يتضمنه | ما الخلل، وأين | المهام والمسؤول وموعد الاستحقاق والمواد والعمالة والتكلفة |
| متى ينتهي | عند رفضه أو تحويله إلى أمر عمل | عند إنجاز العمل وإغلاقه |
| النوع | ما يُطلقها | متى يُنجز العمل | مثال |
|---|---|---|---|
| تصحيحية | خلل أو عطل | بعد وقوع العطل | استبدال محرك مضخة احترق |
| وقائية | فترة زمنية أو مقدار استخدام | في موعد مخطط، قبل العطل | تغيير مرشحات وحدة مناولة الهواء كل ثلاثة أشهر |
| تنبؤية | الحالة المقيسة للمعدة | عندما تشير القراءات إلى اقتراب العطل | استبدال محمل عند ارتفاع اهتزازه |
قياس أداء الصيانة
الأرقام التي تحكم بها فرق الصيانة على الموثوقية والسرعة والانضباط.
MTBF (متوسط الوقت بين الأعطال)
MTBF هو متوسط وقت التشغيل بين عطل وآخر لمعدة قابلة للإصلاح، ويُحسب بقسمة إجمالي وقت التشغيل على عدد الأعطال خلال الفترة.
ارتفاع MTBF يعني معدة أكثر موثوقية، ولا معنى له إلا مع سجل صادق للأعطال وللساعات التي تعملها المعدة فعلاً.
في بروساس: يحسب بروساس قيمة MTBF لكل معدة من أوامر عمل أعطالها ومن جدول ساعات تشغيلها.
MTTR (متوسط وقت الإصلاح)
MTTR هو متوسط الوقت اللازم لإصلاح معدة متعطلة وإعادتها إلى الخدمة، من لحظة العطل حتى استعادة التشغيل.
ويقيس سرعة استجابة الفريق وإصلاحه. وبعض الفرق تقيسه من لحظة البلاغ بدل لحظة العطل، فحدّد التعريف الذي تعتمده.
في بروساس: MTTR أحد مؤشرات الأداء في لوحات بروساس المخصصة لكل دور وفي تقارير الصيانة. التقارير ولوحات المتابعة
وقت التوقف
وقت التوقف هو المدة التي تكون فيها المعدة أو المنظومة خارج الخدمة بسبب عطل أو صيانة.
والتوقف غير المخطط هو الكلفة التي وُجدت الصيانة الوقائية لتقليلها.
في بروساس: يسجل بروساس وقت التوقف في أمر العمل، من لحظة توقف المعدة حتى استعادة تشغيلها.
الالتزام بالصيانة الوقائية (PM compliance)
الالتزام بالصيانة الوقائية هو نسبة أعمال الصيانة الوقائية المجدولة التي أُنجزت في موعدها خلال فترة ما، ويُعبَّر عنه عادةً بنسبة مئوية.
ويكشف هل يُنفَّذ العمل المخطط فعلاً أم تزيحه الأعطال جانباً.
في بروساس: يعرض بروساس نسبة الالتزام بالصيانة الوقائية في لوحات المتابعة والتقارير.
اتفاقية مستوى الخدمة (SLA) في الصيانة
في الصيانة وخدمات المرافق، تحدد اتفاقية مستوى الخدمة مدى سرعة الاستجابة للعمل وإنجازه، وغالباً بحسب الأولوية — كأن تُعالج الأعطال الحرجة خلال ساعات والطلبات الاعتيادية خلال أيام.
فتمنح الاتفاقيةُ كلَّ مهمة موعدَ استحقاق، ويُقاس الفريق بعدد المهام التي تلتزم به.
في بروساس: يمنح بروساس كل أمر عمل موعد استحقاق حسب اتفاقية مستوى الخدمة وينبّه إلى الأوامر التي اقتربت منه أو تجاوزته. ولمهام النظافة أهداف استجابة وحل خاصة بها حسب الأولوية. أوامر العمل ومستوى الخدمة
الأصول وقطع الغيار والمخزون
سجلات ما تصونه، وقطع الغيار والمشتريات التي يعتمد عليها العمل.
سجل المعدات
سجل المعدات قائمة بكل آلة يتولى فريق الصيانة رعايتها، مع موقعها ومواصفاتها وضمانها وتاريخ صيانتها.
وهو أساس نظام CMMS: فأوامر العمل والخطط وقطع الغيار كلها تشير إليه.
في بروساس: لكل معدة في بروساس رمز QR قابل للطباعة يفتح سجلها، أو صفحة عامة يستطيع أي شخص الإبلاغ منها عن عطل. سجل المعدات
سجل الأصول الثابتة
سجل الأصول الثابتة هو السجل المالي لما تملكه الجهة — تكلفته وقيمته وموقعه وعُهدته وإهلاكه — ويُحفظ لأغراض المحاسبة والتدقيق.
يتداخل مع سجل المعدات لكنه يجيب عن سؤال مختلف: كم يساوي الأصل، لا كيف يُصان.
في بروساس: يحتفظ بروساس بسجل أصول للمعدات والمركبات والأثاث وتقنية المعلومات والمباني والأراضي والأصول غير الملموسة، مع التحويلات والاستبعاد. سجل الأصول والإهلاك
الإهلاك
الإهلاك توزيع تكلفة الأصل على عمره الإنتاجي، فتنخفض قيمته في الدفاتر كلما استُخدم.
ومن أشهر طرقه القسط الثابت (المبلغ نفسه كل فترة)، والقسط المتناقص (نسبة ثابتة من القيمة المتبقية)، ووحدات الإنتاج (بنسبة الاستخدام).
في بروساس: يدعم بروساس الطرق الثلاث ويرحّل الإهلاك إلى قيود اليومية.
قطع الغيار (مخزون MRO)
قطع الغيار هي المكونات المحفوظة في المخزون لإصلاح المعدات أو خدمتها، وتُسمى مع المواد المستهلكة غالباً مخزون MRO (الصيانة والإصلاح والتشغيل).
ومعرفة أي قطعة تناسب أي معدة، وما المتوفر في المخزون، هي ما يمنع أن ينتظر الإصلاح قطعة غيار.
في بروساس: يربط بروساس قطع الغيار بالمخزون، ويسجل أي قطعة مركّبة على أي معدة، ويخصم من المخزون القطع المستخدمة في أمر العمل. قطع الغيار والمخزون
الحد الأدنى والحد الأقصى للمخزون
الحد الأدنى هو الكمية التي ينبغي عندها إعادة طلب الصنف، والحد الأقصى سقف ما يُحتفظ به منه. وبينهما يُجدَّد المخزون قبل نفاده دون تجميد المال في مخزون زائد.
ويُسمى الحد الأدنى أيضاً نقطة إعادة الطلب.
في بروساس: يرسل بروساس تنبيهاً داخل النظام عندما يبلغ الصنف حده الأدنى في أحد المستودعات.
أمر الشراء (PO)
أمر الشراء طلب رسمي من المشتري إلى المورد لبضائع أو خدمات بكميات وأسعار متفق عليها، ويُلزم الطرفين بعد قبوله.
وفي الصيانة، تُجدِّد أوامر الشراء مخزون قطع الغيار وتشتري خدمات المقاولين.
في بروساس: تمر أوامر الشراء في بروساس بخطوة اعتماد. وعند تأكيد الأمر يُنشأ إيصال استلام، وعند اعتماد الإيصال تُضاف البضاعة إلى المخزون، ويمكن إنشاء فاتورة المورد من الأمر. المشتريات في بروساس
المباني وخدمات المرافق
كيف تُوصف مجموعة المباني، والخدمات التي تجري داخلها.
التسلسل الهرمي للمواقع
يصف التسلسل الهرمي للمواقع مكان كل شيء من الوحدة الأكبر إلى الأصغر: الموقع ثم المبنى ثم الطابق ثم الغرفة.
ويُربط كل طلب وأصل ومهمة بنقطة في هذا التسلسل، فتُعرض الأعمال والتكاليف حسب المبنى أو الطابق.
في بروساس: ينظم بروساس المواقع في مواقع ومبانٍ وطوابق وغرف، مع نوع كل غرفة ومساحتها وسعتها. المواقع في بروساس
حجز المساحات
يتيح حجز المساحات للأشخاص حجز الأماكن المشتركة، كقاعات الاجتماعات والقاعات العامة، لفترة زمنية محددة دون حجز مزدوج.
في بروساس: يمنع بروساس الحجوزات المتداخلة، ويسجل مرافق كل مساحة وسعتها وسعرها بالساعة.
إدارة النظافة
تخطط إدارة النظافة لأعمال التنظيف وتتابعها: الجداول والفرق وقوائم التحقق وفحص العمل المنجز.
وأهداف الاستجابة والحل حسب الأولوية تجعلها قابلة للقياس كما تُقاس الصيانة.
في بروساس: تصعّد وحدة النظافة في بروساس المهمة المتأخرة تلقائياً، وتتضمن اعتماد المشرف للعمل المنجز. النظافة في بروساس
إدارة الزوار
تسجل إدارة الزوار من سيأتي إلى الموقع، ومن سيزور، ومتى يصل ويغادر، وغالباً مع موافقة المضيف وبطاقة زائر.
في بروساس: تتطلب تصاريح الزيارة في بروساس موافقة المضيف، وتُطبع لها بطاقة برمز QR، ويُنبَّه إلى الزائر الذي يتجاوز مدة زيارته. الزوار والبوابات
شاهد هذه المصطلحات في العمل
تعرض صفحة الوحدات كيف يتعامل بروساس مع الطلبات وأوامر العمل والخطط الوقائية والأصول والمخزون، وتجيب صفحة الأسئلة الشائعة عن الأسئلة العملية.